Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Năm 1998, anh Nguyễn Văn Bình, có hộ khẩu gốc tại tỉnh M chuyển đến xã K thuộc tỉnh L sinh sống từ đó đến nay. Năm 2001, anh Bình đã tham gia đấu thầu và được thuê 0,5 ha đất trong quỹ đất công ích của xã K quản lý để sản xuất nông nghiệp với thời hạn 03 năm.

Hết thời hạn thuê đất, đến năm 2004 anh Bình tiếp tục được UBND xã gia hạn thuê diện tích đất nói trên. Với mong muốn việc đầu tư sản xuất của mình được ổn định, tháng 7/2005 anh Bình làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gửi hồ sơ lên xã. UBND xã K trả lại hồ sơ cho anh Bình với lý do anh Bình chưa được nhập hộ khẩu vào xã K và đất anh Bình đang thuê để sản xuất nông nghiệp cũng không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Anh Bình đã làm đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND xã K với lý do Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Như vậy, mọi loại đất giao hay đất thuê đều được cấp Giấy chứng nhận, không có lý nào mà UBND xã lại không giải quyết cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất đang cho anh thuê. Chủ tịch xã sẽ giải thích cho anh Bình như thế nào?

Trả lời :

Trong trường hợp này, cần thấy rằng anh Bình đã viện dẫn chính xác quy định mang tính nguyên tắc chung của Luật Đất đai năm 2003 về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng cách hiểu của anh Bình thì chưa đúng. Do đó, cần giải thích để anh Bình hiểu chính xác về quy định tại Điều 48 Luật Đất đai năm 2003, đồng thời vận dụng các quy định có liên quan để giải thích về cơ sở pháp lý mà UBND căn cứ vào đó để không giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất đang cho anh Bình thuê.
Thứ nhất, cần hiểu quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đối với mọi loại đất như thế nào? Với việc ban hành Luật Đất đai năm 2003, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là biện pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là biện pháp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Vì vậy, khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 đã quy định nguyên tắc chung là mọi loại đất đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo cách hiểu của anh Bình thì quy định này được hiểu là mọi loại đất theo chế độ giao đất hay cho thuê đất đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thuật ngữ mọi loại đất trong quy định này cần được hiểu gắn liền với quy định về phân loại đất tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2003, tức là mọi loại đất bao gồm các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc nhóm đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Ngoài nguyên tắc chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003, việc xác định cụ thể loại đất nào được cấp Giấy chứng nhận (căn cứ vào hình thức giao hay cho thuê đất và mục đích sử dụng đất) được quy định trực tiếp tại Điều 49 Luật Đất đai, gồm các trường hợp sau:
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 Luật Đất đai mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đó là các trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, các tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất có các điều kiện theo quy định);
– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
– Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan THADS hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
– Người trúng giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp theo quy định tại Điều 90; đất sử dụng cho khu công nghệ cao theo quy định tại Điều 91; đất sử dụng cho khu kinh tế theo quy định tại Điều 92 Luật Đất đai năm 2003;
– Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
– Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Thứ hai, về việc không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất anh Bình đang được UBND xã cho thuê. Diện tích đất mà anh Bình được UBND xã K cho thuê là thuộc quỹ đất công ích của xã. Do đó, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 thì có thể khẳng định ngay là loại đất này không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để thuyết phục được người dân, Chủ tịch UBND xã cần giải thích lý do tại sao loại đất này không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
– Đây là đất thuộc quỹ đất công ích của xã, do đó, mục đích chủ yếu của quỹ đất này là nhằm phục vụ cho việc xây dựng các công trình công cộng hoặc sử dụng để bồi thường khi lấy đất khác xây dựng công trình công cộng cho địa phương. Xã có thể cho các tổ chức, cá nhân thuê đất công ích để sản xuất, kinh doanh, tạo nguồn thu cho ngân sách xã, nhưng việc cho thuê này chỉ mang tính chất tạm thời, do đó, không thể xác lập quyền sử dụng đất với người được cho thuê đất công ích;
– Đối với quỹ đất công ích, UBND xã được giao quản lý đất này không có thẩm quyền giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất này, nên đối với người thuê đất thuộc quỹ đất công ích do UBND xã quản lý thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu thực sự gia đình anh Bình sống chủ yếu bằng nông nghiệp mà không có nghề nghiệp khác, UBND xã cần xem xét quỹ đất công ích của địa phương mình, nếu quỹ đất đó vượt quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất dùng để nuôi trồng thuỷ sản của xã thì ngoài việc sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương, còn được giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất. Trong trường hợp này, anh Bình mặc dù chưa được nhập hộ khẩu tại xã K nhưng đã sống lâu dài, ổn định tại địa phương, lại đang thiếu đất để sản xuất nông nghiệp nên nếu quỹ đất công ích của UBND xã K vượt quá 5%, thì UBND xã có thể xem xét, tạo điều kiện và hướng dẫn anh Bình làm đơn xin được giao đất với một diện tích đất nông nghiệp thích hợp để anh có đất sản xuất, ổn định đời sống gia đình theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 70 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

Theo Cổng thông tin điện tử – Bộ tư pháp

————————————————–

THAM KHẢO DỊCH VỤ PHÁP LÝ LIÊN QUAN:

1. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

2. Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

3. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;

4. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất;

5. Dịch vụ công chứng theo yêu cầu và tư vấn sang tên sổ đỏ;

6. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;