Xin chào Nptlawyer.com ;, cháu có câu hỏi mong được tư vấn như sau: Năm 1984, bố cháu có khai hoang 3500m2 đất và đã xin xác nhận sở hữu lô đất này, được cơ quan chức năng ký tên, đóng dấu. Hằng năm vẫn đóng thuế đất phi nông nghiệp đến nay.
Năm 2011. bố cháu chia nhỏ lô đất trên cho 4 người con chỉ có giấy tờ cho đất viết tay, không có công chứng của phường. Bốn mảnh đất sau khi đứng tên chị em cháu vẫn đóng thuế đất từ năm 2011 đến nay. Ngoài ra bố cháu còn bán đất cho 16 hộ dân từ năm 2007 – 2011. Hiện nay thì tất cả 4 chị em hiện nay vẫn sống cùng nhà với bố. Năm 2013, gia đình cháu nhận được thông báo từ Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố X: 4 mảnh đất vào khu Giải phóng mặt bằng Hạ tầng kỹ thuật tái định cư khu nhà máy gạch. Trong thông báo có ghi đất của chị em cháu là “đất hoang, đất chưa sử dụng và bị lấn chiếm”. UBND thành phố muốn lấy đất của 4 chị em cháu để cắm cho người khác, 4 mảnh đất của 4 chị em cháu chỉ được bồi thường tài sản, cây cối hoa màu trên đất với số tiền khoảng 15 triệu. Trong khi 16 mảnh đất mà bố cháu bán cho dân được giao đất tái định cư. Cháu không am hiểu luật đất đai nên gửi email này kính xin luật sư tư vấn cho cháu xem: 4 chị em cháu có được bồi thường về đất và cắm đất tái định cự không?
Cháu xin chân thành cảm ơn Luật sư!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Nptlawyer.com ;, căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp xin tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 2013
Nội dụng tư vấn:
Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về một trong các chủ thể được bồi thường về đất khi bị Nhà nước thu hồi đất như sau:
"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."
Như vậy theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay thì khi bị Nhà nước thu hồi đất các chủ thể sau đây sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật, đó là người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất bị thu hồi, và người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo thông tin bạn cung cấp thì bố bạn đã xin xác nhận sở hữu lô đất này, được cơ quan chức năng ký tên, đóng dấu, tôi không dõ là bố bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lô đất này chưa nên tôi xin tư vấn cho bạn trong hai trường hợp như sau.
Trường hợp thứ nhất: Bố bạn đã đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất. Trong trường hợp này bố bạn có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó cho 4 anh, chị, em bạn theo quy định của pháp luật đất đai, nhưng về nguyên tắc thì việc chuyển nhượng đất đai theo quy định phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, nên bố bạn chuyển nhượng đất cho 4 anh chị em bạn chỉ bằng giấy viết tay là trái với quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, mảnh đất vẫn thuộc sở hữu của bố bạn. Trường hợp này theo quy định của pháp luật đất đai như trên thì bố bạn sẽ được bồi thường theo quy định.
Trường hợp thứ hai : Bố bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất đó. Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng đất đai như sau:
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."
Theo đó bố bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ không có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó cho 4 anh chị em bạn.
Theo quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở trên thì bố bạn sẽ được bồi thường khi có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật đất đai như sau:
"Điều 101.Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơicó đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
Theo đó bố bạn đã sử dụng mảnh đất đó từ năm 1984 và không có bất kì một tranh chấp nào thì sẽ được cấp giấy chứng nhận và được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi theo quy định.
Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 74 Luật đất đai như sau:
"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."
Như vậy về nguyên tắc thì khi bị Nhà nước thu hồi đất thì bố bạn sẽ được bồi thường 1 mảnh đất khác cùng mục đích sử dụng, trong trường hợp Nhà nước không có đất để bồi thường thì bố bạn sẽ được bồi thường bằng tiền, ngoài ra thì bố bạn còn được hưởng hỗ trợ theo quy định như sau:
"Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
Như vậy theo quy định trên thì nếu mảnh đất bị thu hồi của bố bạn là đất ở, phải di chuyển chỗ ở và bố bạn không còn chỗ ở nào khác thì bố bạn sẽ được bồi thường hỗ trợ tái định cư theo quy đinh.
Theo đó về nguyên tắc thì cả trong hai trường hợp trên thì 4 anh chị em bạn đều chưa đủ điều kiện để xác lập quyền sử dụng đối với mảnh đất đó nên sẽ không được hưởng bồi thường khi Nhà nước thu hồi, mà mảnh đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bố bạn nên bố bạn sẽ được hưởng bồi thường theo quy định.
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: .
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai.