Chào Luật sư, trước hết em xin được gửi lời thăm hỏi và lời chúc sức khỏe tới toàn thể cán bộ nhân viên trong đoàn và lời chào trân trọng! Sau đây em có chút việc xin Luật sư tư vấn:

Em ở xã Thọ Lộc, huyện Phúc Thọ, Hà Nội. Nay Bố đẻ em có ý tách cho các con các thửa đều chung trong một GCN QSD đất được cấp năm 1991 đứng tên chủ sở hữu là Bố em, tổng diện tích trong sổ có 5 thửa gồm thửa a: 280 mét đất ở lâu dài (hiện Bố em đang sử dụng) và thửa b: 250 mét đất vườn" lâu dài" (anh trai em đang sử dụng và đã xây dựng nhà ở năm 1989) và thửa c: là 250 mét đất vườn và đất ao "lâu dài" (em đang sử dụng và có cả nhà được xây dựng năm 1992) toàn bộ đất này là đất Ông Cha để lại không tranh chấp gì, vậy giờ Bố em tách cho các con thì 02 thửa mà các con đang sử dụng và sinh sống trên thuộc đất vườn và đất ao có được chuyển thành mục đích sử dụng không? có thì được là bao nhiêu? và có phải chịu những chi phí gì không? nếu có thì là bao nhiêu % phí ạ.

Kính mong Quý vị tư vấn giúp, em xin chân thành cảm ơn. Rất mong sớm được sự tư vấn của Quý vị, gia đình em chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi:

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến mục tư vấn của Nptlawyer.com ;. Về vấn đề của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất.

Nội dung phân tích:

 Căn cứ vào điểm e, khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."
 Như vậy, nếu bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất ao sang đất thổ cư thì phải được phép của cơ quan có thẩm quyền.

Căn cứ tại điểm a, khoản 2, Điều 59, Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư''.

Như vậy, với trường hợp của bạn thì Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ vào điểm a, khoản 2, Điều 5, nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đich sử dụng đất: "Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Với căn cứ pháp lý nêu trên, trong trường hợp của bạn khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn sẽ phải chịu phí 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trên đây là câu trả lời của chúng tôi về vấn đề của bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai