Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 nhưng mãi đến ngày 15/10/2007 mới có Nghị định hướng dẫn thi hành. Luật kinh doanh bất động sản đã trao cho Chính phủ quyền rất lớn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, khiến cho việc kinh doanh bất động sản không thể thực hiện được trước thời điểm Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là Nghị định 153) có hiệu lực.

Những vướng mắc từ Luật kinh doanh bất động sản

Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản quy định: Chủ thể kinh doanh bất động sản phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có vốn pháp định theo quy định của pháp luật. Chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giới BĐS; chủ thể kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có chứng chỉ định giá BĐS; chủ thể kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS đồng thời phải có hai loại chứng chỉ là chứng chỉ môi giới BĐS và định giá BĐS. Luật không quy định cụ thể về mức vốn pháp định và các loại chứng chỉ trên nên doanh nghiệp và người dân không thể kinh doanh được.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 của Luật KDBĐS thì Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Như vậy, khi chưa có Nghị định hướng dẫn về vấn đề này, doanh nghiệp và người dân không biết mình được phép kinh doanh những cái gì.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 22, Khoản 2 Điều 28, Khoản 3 Điều 33 và Khoản 1 Điều 59 của Luật KDBĐS thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhưng để thành lập được sàn giao dịch bất động sản thì phải có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định (Khoản 4 Điều 57 Luật KDBĐS). Như vậy, khi chưa có Nghị định hướng dẫn của Chính phủ, doanh nghiệp và người dân không có nơi hợp pháp để giao dịch bất động sản.

Nghị định 153 ra đời đã giải quyết phần nào những vấn đề mà Luật kinh doanh bất động sản còn để ngỏ. Sau đây, chúng ta xem xét liệu kinh doanh bất động sản đã thực sự được cởi trói sau khi Nghị định 153/2007/NĐ-CP có hiệu lực hay chưa?

Nghị định hướng dẫn đã có, nhưng vẫn phải chờ ….

Vốn pháp định

Vốn pháp định là mức vốn do pháp luật quy định bắt buộc doanh nghiệp phải có khi thành lập và trong suốt quá trình kinh doanh vốn sở hữu của doanh nghiệp không được thấp hơn vốn pháp định. Vốn pháp định được đặt ra nhằm bảo vệ lợi ích của chủ nợ và các khách hàng. Vốn pháp định được dùng để khắc phục những rủi ro tài chính và đảm bảo sự an toàn cho khách hàng. Vốn pháp định là cần thiết đối với những chủ thể hoạt động trong lĩnh vực tài chính như ngân hàng, công ty tài chính, công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ… vì những chủ thể này kinh doanh những khoản tài chính do khách hàng gửi vào, tức là kinh doanh những tài sản không phải của mình.

Nhưng kinh doanh bất động sản thì đâu cần phải vốn pháp định vì theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, các bên chỉ được phép giao dịch khi bất động sản thuộc sở hữu của họ. Sự rủi ro cho khách hàng trong kinh doanh bất động sản là không có. Chính vì vậy khó có căn cứ để xác định mức vốn pháp định hợp lý cho ngành nghề kinh doanh bất động sản. Khoản 1 Điều 3 Nghị định 153 quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Không hiểu Chính phủ căn cứ vào tiêu chí nào để quy định mức vốn pháp định này? Đấy là chưa kể đến việc ai sẽ quản lý vốn pháp định? Ai chịu trách nhiệm xác nhận vốn pháp định? Nếu có vốn pháp định rồi thì doanh nghiệp có được dùng tiền đó để kinh doanh không hay phải ký gửi để đảm bảo an toàn cho khách hàng và chủ nợ? Nghị định 153 chưa trả lời thấu đáo những vấn đề này.

Tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 153 quy định việc xác nhận vốn pháp định thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh. Trong khi đó, Khoản 1 Điều 7 Nghị định 139/2007/NĐ-CP (ban hành ngày 05/09/2007, sớm hơn chỉ 40 ngày so với Nghị định 153) hướng dẫn thi hành Luật doanh nghiệp quy định: “Ngành, nghề kinh doanh phải có vốn pháp định, mức vốn pháp định cụ thể, cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về vốn pháp định, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định, hồ sơ, điều kiện và cách thức xác nhận vốn pháp định áp dụng theo các quy định của pháp luật chuyên ngành”. Như vậy, quy định về vốn pháp định giữa pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về kinh doanh bất động sản đã có sự chồng chéo. Chính sự chồng chéo này làm cho kinh doanh bất động sản một lần nữa lại bế tắc. Pháp luật về doanh nghiệp bảo theo quy định của pháp luật chuyên ngành, còn pháp luật chuyên ngành (cụ thể ở đây là pháp luật về kinh doanh bất động sản) bảo theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Thử hỏi quy định như trên thì cơ quan ĐKKD căn cứ vào đâu để đăng ký hoạt động kinh doanh BĐS cho doanh nghiệp và người dân? Như vậy, chúng ta có thể hiểu: hoặc là Chính phủ đã quên không kiểm tra kỹ hai văn bản mà mình ban hành chỉ cách nhau có 40 ngày hoặc là Chính phủ không có đủ người để kiểm soát những quy định chồng chéo hoặc là Chính phủ cố tình ban hành những quy định chồng chéo nhằm loại bỏ kinh doanh bất động sản khỏi đời sống xã hội.

Các loại chứng chỉ

Quy định về chứng chỉ môi giới bất động sản trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản rất không hợp lý. Tại sao môi giới bất động sản lại cần chứng chỉ? Những người môi giới bất động sản nói một cách nôm na chính là trung gian giới thiệu những người có nhu cầu mua, bán bất động sản cho nhau hay còn có tên gọi khác là “cò”, “chỉ trỏ – chichomex”. Sau khi giới thiệu các bên gặp nhau là họ thực hiện xong nhiệm vụ. Việc giao dịch như thế nào do các bên tự quyết định. Vậy pháp luật về kinh doanh bất động sản bắt họ phải có chứng chỉ môi giới để làm gì? Nhưng khổ nỗi, pháp luật đã quy định như vậy rồi thì không thể không thực hiện. Vậy chúng ta thử xem xét liệu việc quy định về chứng chỉ đã có thể thực hiện được ngay không?

Về các loại chứng chỉ môi giới và định giá bất động sản Nghị định 153 quy định cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản phải được đào tạo kiến thức pháp luật và kiến thức chuyên môn (K1Đ11 NĐ153). Nhưng một trong những điều kiện đối với cơ sở đào tạo lại là có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình khung do Bộ xây dựng ban hành (K2 Đ12 NĐ153). Ngoài ra người xin cấp chứng chỉ phải nộp hồ sơ xin cấp chứng chỉ tại cơ quan có thẩm quyền do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Như vậy, doanh nghiệp và người dân lại phải tiếp tục chờ Bộ xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo các loại chứng chỉ môi giới và định giá bất động sản và hy vọng UBND cấp tỉnh sớm chỉ định cơ quan tiếp nhận hồ sơ xin cấp chứng chỉ để người dân có thể yên tâm kinh doanh. Không biết Bộ xây dựng và UBND cấp tỉnh bao giờ mới thực hiện nghĩa vụ của mình giúp người dân và doanh nghiệp thực hiện được quyền cơ bản của mình là trao đổi tài sản được sở hữu hợp pháp. Phải chăng việc hành lang pháp lý về kinh doanh bất động sản vẫn chưa thông thoáng chính là hệ quả của tư duy ôm đồm quyền lực trong toàn bộ hệ thống lập pháp và hành pháp của chúng ta? Những quy định pháp lý về kinh doanh bất động sản không phải để tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp mà cốt để tranh quyền kiểm soát lĩnh vực bất động sản đang rất không minh bạch, mà sự không minh bạch này lại do chính hệ thống pháp luật về đất đai có sự xung đột và chồng chéo.

Điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch

Một trong những điều kiện để trở thành người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản là có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản (K2 Đ21 NĐ153). Như vậy, để trở thành người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, cá nhân bắt buộc phải có thêm một loại chứng chỉ sau khi được đào tạo. Mà như ta biết, việc đào tạo đang phải chờ hướng dẫn của Bộ xây dựng.

Như vậy, tuy nghị định 153 hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản đã ra đời nhưng người dân và doanh nghiệp tiếp tục gặp phải vướng mắc. Việc kinh doanh bất động sản tiếp tục phải chờ đợi sự hướng dẫn của Bộ xây dựng thì may ra mới có thể có đủ hành lang pháp lý để hoạt động kinh doanh bất động sản có thể vận hành một cách trơn tru không vướng mắc. Không biết đến bao giờ, người dân và doanh nghiệp mới có thể tự do kinh doanh ngành nghề kinh doanh bất động sản? Và chúng ta tự hỏi, liệu Bộ xây dựng có tiếp tục giam người dân và doanh nghiệp thêm một thời gian nữa hay không?

Thiết nghĩ, tư duy ôm đồm quyền lực đang ngự trị trong hệ thống công chức từ cách làm luật đến cách hành xử. Công cuộc cải cách hành chính quả là gian nan! Cứ suy từ việc quản lý bất động sản đã có Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng và cả Luật kinh doanh bất động sản và hàng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn các luật này đã thấy có nhiều sự chồng chéo. Biết bao giờ mới thoát khỏi tư duy ôm đồm quyền lực, đã trót ôm vào nhưng không biết hướng dẫn ra sao! Vô lý này tiếp nối vô lý khác, người khổ cuối cùng lại là người dân và doanh nghiệp. Có lẽ sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản sẽ góp thêm gia vị cho món “canh hẹ” trong lĩnh vực đất đai, nhà ở mà báo chí gần đây đang phản ánh. Đất chỉ có một màu mà sao các giấy tờ liên quan đến đất lại có quá nhiều màu: đỏ, hồng, hồng mới, xanh, trắng … liệu còn có màu nào nữa không?

Luật gia Cao Bá Khoát
Giám đốc Công ty TNHH
Tư vấn Doanh nghiệp K và Cộng sự