Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Anh A mua nhà chung cư, đã hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính. Hiện tại nhà đã hoàn thiện, nhưng chưa bàn giao cho anh. Anh thực hiện thủ tục chuyển nhượng HĐMB nhà cho anh B, đã ký HĐ và công chứng, anh B đã chuyển giao tiền cho anh A, chỉ thiếu 50 triệu chờ sang tên sẽ đưa nốt.
Anh A đã đưa hồ sơ gốc cho anh B giữ. Tuy nhiên, khi anh ra chi cục Thuế để thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thì chi cục thuế từ chối hồ sơ của anh với lý do căn nhà của anh không phải tài sản hình thành trong tương lai, do căn nhà đó đã xây xong rồi. Hiện tại, giá nhà tăng cao, anh A không có nhu cầu bán nữa thì anh có đòi lại hồ sơ gốc được không?
.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:
Trả lời:
Anh A xác lập HĐMB nhà chung cư dưới dạng tài sản hình thành trong tương lai, vậy nên các thủ tục giao dịch phải theo đúng quy định pháp luật đối với tài sản hình thành trong tương lai.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2005: “Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.”
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo mới thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo.
Theo Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch đảm bảo thì: “ Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
- Tài sản được hình thành từ vốn vay;
- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
- Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng kí theo quy định của pháp luật”.
Ở đây, tuy căn nhà đã được hoàn thiện nhưng chủ đầu tư chưa bàn giao nhà cho anh, cũng như chưa chuyển giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà cho anh A. Như vậy, căn nhà chung cư của anh A hoàn toàn có thể được xác định là nhà hình thành trong tương lai, và việc chi cục Thuế từ chối nhận hồ sơ là hoàn toàn không có cơ sở.
Tại điểm 2 Điều 3 Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 4/8/2011 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009, Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/1/2010 và Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/1/2011 hướng dẫn về việc xác định thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định như sau:
Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập.
Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Theo Khoản 6 Điều 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định:
Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định);
b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Theo Khoản 1 Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, thủ tục chuyển nhượng HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
a) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;
b) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thỏa thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;
c) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.
Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng”.
Ở đây có thể thấy nhà của anh A phù hợp khái niệm của “tài sản hình thành trong tương lai”, tuy nhiên các thủ tục chuyển nhượng của anh chưa hoàn tất theo quy định của pháp luật mà chỉ đừng lại ở bước thứ 2. Như vậy, căn nhà chung cư kia chưa hoàn toàn được chuyển giao cho anh B, và anh A hoàn toàn có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu anh B trả lại hồ sơ gốc cho mình. Tuy nhiên, khả năng thắng kiện của anh không được bảo đảm chắc chắn do trong vụ việc này cả hai bên đều không làm gì trái pháp luật một cách cố ý mà do sai phạm của chi cục thuế.
Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:
CÔNG TY Nptlawyer.com ;
Điện thoại tiếp nhận dịch vụ hoặc tư vấn luật:
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: lienhe@Nptlawyer.com.vn
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai
———————————
THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:
1. Tư vấn tách thửa đất đai;
2. Tư vấn pháp luật đất đai ;
3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất ;
4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai ;
5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;
6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá ;