Thưa luật sư, hiện tôi có mua 1 căn hộ Chung cư saigonland, chủ đầu tư là Công ty CP Nhà đất Sài Gòn. Tuy nhiên khi nhận nhà thì chất lượng không như cam kết.

 Mới bàn giao được 6 tháng nhưng chung cư có dấu hiệu xuống cấp như : nhiều vết nứt tầng hầm, ram dốc bị hẫng, nứt lan đến cửa thang máy, tường xây không đủ xi măng, khoan là vỡ tường, toilet bị mùi… Chúng tôi đã làm đơn khiếu nại lên Chủ đầu tư nhưng không được người có thẩm quyền giải quyết. Vậy luật sư xin cho hỏi, chúng tôi nên khiếu nại lên cơ quan nào? Rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật  đất đai  của Nptlawyer.com ;.

 >>Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật  đất đai  gọi : 

Trả lời:

 

Cơ sở pháp luật:

Luật kinh doanh bất động sản 2014

Nội dung phân tích:

Đối với trường hợp của bạn tại Điều 12 ghi nhận về yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

“1. Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

3. Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Theo đó yêu cầu được đặt ra đối với dự án đầu tư bất động sản phải đảm bảo đúng chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn và chủ đầu tư có ký kết hợp đồng mua bán chung cư tuy nhiên mới bàn giao được 6 tháng nhưng chung cư có dấu hiệu xuống cấp như : nhiều vết nứt tầng hầm, ram dốc bị hẫng, nứt lan đến cửa thang máy, tường xây không đủ xi măng, khoan là vỡ tường, toilet bị mùi… Bạn đã làm đơn khiếu nại lên Chủ đầu tư nhưng không được người có thẩm quyền giải quyết, ở đây thì cần xem xét lại hợp đồng mua bán chung cư mà chủ đầu tư và bạn đã ký kết để xác định trường hợp của bạn có phải là trường hợp chủ đầu tư đã có hành vi vi phạm hợp đồng về chất lượng chung cư đã thỏa thuận hay không, trường hợp trong hợp đồng này hai bên có thỏa thuận cụ thể về chất lượng của căn nhà chung cư mà chủ đầu tư khi bàn giao nhà đã không giao nhà đúng như chất lượng đã thỏa thuận thì có thể xem xét để xác định trách nhiệm của chủ đầu tư do vi phạm hợp đồng, hoặc xác định việc phạt vi phạm hợp đồng (nếu trong hợp đồng có điều khoản thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng) đối với chủ đầu tư trong trường hợp này. Đồng thời trên cơ sở hợp đồng đã ký kết thì bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ của mình theo đúng hợp đồng thỏa thuận và theo đúng quy định của pháp luật, mặt khác đây cũng là cơ sở để bạn khởi kiện dân sự đối với hành vi của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, tại Điều 22 và Điều 23, Luật kinh doanh bất đống sản 2014 quy định về nghĩa vụ của bên bán và quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng lần lượt như sau :

"Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng".

"Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng

1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

5. Các quyền khác trong hợp đồng".

Vậy, kể từ thời điểm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bạn và chủ đầu tư có hiệu lực thì hai bên phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng và quy định của pháp luật. Căn cứ vào điều 22 nêu trên thì khi tiến hành bàn giao nhà, nếu bên bán có hành vi vi phạm hợp đồng vì bàn giao nhà không đúng với chất lượng như đã thỏa thuận trước đó thì theo khoản 4, điều 23 nêu trên, bạn sẽ có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng cam kết trong hợp đồng. Hoặc làm đơn kiện yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này hành vi của chủ đầu tư là hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, do vậy ở đây để bảo vệ quyền lợi của mình bạn có quyền tố cáo hành vi của chủ đầu tư mà không phải là thực hiện khiếu nại, theo đó về vấn đề tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản thì tại điểm I khoản 2 Điều 77 Luật kinh doanh bất động sản 2014 ghi nhận:

“Điều 77. Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước, có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

i) Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật”.

Căn cứ quy định nêu trên, khi có căn cứ chứng minh hành vi vi phạm của chủ đầu tư bạn có thể tố cáo với Sở xây dựng để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.