Kính chào Nptlawyer.com ;, Năm 1996 tôi có mua đất ở của nhà ông B diện tích 100m2. Mảnh đất này chưa có GCNQSD đất, chỉ có trích lục bản đồ của xã cấp. Khoảng năm 2000 ông B tiếp tục bán đi 1 mảnh đất có DT là 80m2.
Năm 2013 tôi mới đi làm sổ đỏ mảnh đất của tôi và được chính quyền xã trả lời là: Tôi phải nộp 50% tiền theo khung giá đất thì mới làm sổ đươc vì hạn sử dụng đất ở nhà ông B chỉ được 180m2, đã bán 80m2 rồi, còn lại 100m2 ông ta đã xây nhà và đang ở. Vậy phần bán cho nhà tôi không phải là đất ở mà là đất vườn liền kề nên không xác nhận là đất ở để sang tên cho tôi được. Tôi muốn hỏi yêu cầu của xã như vậy có đúng không?
Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này
Kính thư.
Người gửi: Thinh Tran
>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: –
Tư vấn thủ tục bán đất vườn – Ảnh minh họa
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi, vấn đề của bạn, Nptlawyer.com ; xin được trả lời như sau:
I) Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai 2003
Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003
Nghị định 198/2004/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
II) Nội dung tư vấn:
Trong trường hợp của bạn, bạn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2013 vì vậy các quy định để áp dụng làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng theo quy định của Luật đất đai 2003 và các văn bản có hiệu lực tại thời điểm này. Và thủ tục bạn đang làm là thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với diện tích mà bạn đã được chuyển nhượng từ thời điểm năm 1996.
Theo các thông tin bạn cung cấp thì chính quyền xã trả lời với toàn bộ diện tích đất mà ông B có quyền sử dụng thì chỉ có 180m2 là đất ở và đã được ông B sử dụng 100m2, đã bán 80m2 và còn lại là đất vườn ao liền kề đất ở. Vì vậy, phần diện tích đất mà ông B đã bán cho gia đình bạn chỉ là đất ao vườn liền kề đất ở. Theo đó chính quyền xã xác định diện tích đất ở và đất vườn, ao liền kề đối với nhà ông B căn cứ vào quy định tại Điều 87 Luật đất đai 2003 và Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 quy định về xác định diện tích và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân và hộ gia đình trong trường hợp thửa đất có vườn, ao.
“Điều 87. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở.
3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.
4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định như sau:
a) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ởtheo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.”
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất ở có vườn, ao được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật này.
Điều 45. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao
1. Diện tích đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành được xác định theo quy định sau:
a) Diện tích đất ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
b) Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 87 của Luật Đất đai, khoản 2 và khoản 3 Điều 80 của Nghị định này; hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đất ở được xác định lại và diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
c) Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại điểm b khoản này và người bị thu hồi đất được bồi thường theo giá đất ở đối với diện tích đất ở đã được xác định lại.
2. Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 87 của Luật Đất đai; trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định không quá năm (05) lần hạn mức diện tích giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng; phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định thửa đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
3. Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì diện tích đất ở được xác định theo quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 87 của Luật Đất đai.”
Vì vậy, khi gia đình bạn mua đất từ ông B và được xác định là đất vườn, ao liền kề với đất ở và gia đình bạn muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất là đất vườn, ao sang đất ở thì mới được công nhận trên sổ đỏ mang tên của gia đình bạn.
Như vậy việc chính quyền xã yêu cầu bạn phải nộp tiền sử dụng đất ở đây là nghĩa vụ tài chính khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở là 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở và thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp. Giá đất ở đây được xác định theo giá đất của Quyết định của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất tại địa phương nơi có đất cụ thể theo quy định tại Khoản 2, Điều 6, Nghị định 198/2004/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.
“Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;”
Vậy chính quyền xã trả lời cho bạn như vậy là đúng, sau khi chuyển mục đích sử dụng bạn mới có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với phần diện tích đất trên.
Trân trọng ./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai
————————————————-
THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:
1. Tư vấn tách thửa đất đai;
2. Tư vấn pháp luật đất đai ;
3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất ;
4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai ;
5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;
6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá ;
