Thưa Nptlawyer.com ;, Tôi có vấn đề về đất đai muốn được luật sư tư vấn:A và B cùng mua chung lô đất. Trong hợp đồng mua bán không ghi rõ tỷ lệ % sở hữu. Theo tôi hiểu thì nếu không ghi gì cả, có nghĩa là A 50%, B 50%. Trên thực tế A sở hữu 55%, B sở hữu 45%.
Vậy cần làm thêm giấy tờ gì để làm rõ việc này?
Giấy viết tay giữa hai bên có người làm chứng, giấy ra công chứng, giấy có chứng nhận của luật sư hay một loại giấy tờ nào khác?
Nếu bên B muốn vay tiền ngân hàng để xây dựng trên miếng đất chung đó, A đồng ý để B vay, thế chấp mảnh đất sở hữu chung. Theo luật ngân hàng chủ sở hữu phải ký vào giấy vay tức là cả A và B đều phải ký giấy vay. Để làm rõ ràng là B vay và A chỉ giúp B trong việc vay ngân hàng thì B hứa làm một bản cam đoan có qua công chứng ghi rõ là nhờ A vay cho việc xây cất còn trên thực tế B hoàn toàn chịu trách nhiệm về việc thanh toán với ngân hàng và gánh chịu hoàn toàn rủi ro nếu có. Một bản cam đoan như vậy đã đủ an toàn cho A chưa?
Tôi xin cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi :
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp luật:
Bộ luật dân sự 2005
Luật Nhà ở số 65/2014/QH13
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nội dung phân tích:
Câu hỏi thứ nhất: Vậy cần làm thêm giấy tờ gì để làm rõ tỉ lệ sở hữu của A và B?
Quy định pháp luật phân loại sở hữu chung của A và B đối với mảnh đất là hình thức sở hữu chung hợp nhất do trên giấy tờ không quy định % sở hữu của các bên. Điều 217 Luật dân sự năm 2015 quy định:
"Điều 217. Sở hữu chung hợp nhất
1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.
Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.
2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung."
Để làm rõ thông tin về tỉ lệ sở hữu của các chủ sở hữu chung, A và B có thể ghi thông tin này trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cụ thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) thể hiện thông tin của cá biệt từng chủ sở hữu chung.
Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định:
"Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận
…
3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.
Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".
Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".
Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này"; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: "Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)…"
Câu hỏi thứ hai: Giấy viết tay giữa hai bên có người làm chứng, giấy ra công chứng, giấy có chứng nhận của luật sư hay một loại giấy tờ nào khác?
Căn cứ Bô luật dân sự 2005:
Ðiều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Ðiều này.
- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Ðiều 733 đến Ðiều 735 của Bộ luật này.
Câu hỏi thứ ba: Nếu bên B muốn vay tiền ngân hàng để xây dựng trên miếng đất chung đó, A đồng ý để B vay, thế chấp mảnh đất sở hữu chung. Theo luật ngân hàng chủ sở hữu phải ký vào giấy vay tức là cả A và B đều phải ký giấy vay. Để làm rõ ràng là B vay và A chỉ giúp B trong việc vay ngân hàng thì B hứa làm một bản cam đoan có qua công chứng ghi rõ là nhờ A vay cho việc xây cất còn trên thực tế B hoàn toàn chịu trách nhiệm về việc thanh toán với ngân hàng và gánh chịu hoàn toàn rủi ro nếu có. Một bản cam đoan như vậy đã đủ an toàn cho A chưa?
Điều 145 Luật nhà ở 2014 quy định:
"Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung
Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự."
Căn cứ theo quy định pháp luật, B muốn thế chấp căn nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất của A và B thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của A. Và A có nghĩa vụ liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự. Để chuyển giao nghĩa vụ liên đới này cho B để B ghánh chịu hoàn toàn rủi ro thì phải thực hiện theo quy định pháp luật. Điều 315, 316 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:
"Điều 315. Chuyển giao nghĩa vụ dân sự
1. Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ dân sự cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ.
2. Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ.
Điều 316. Hình thức chuyển giao nghĩa vụ dân sự
1. Việc chuyển giao nghĩa vụ dân sự được thể hiện bằng văn bản hoặc bằng lời nói.
2. Trong trường hợp pháp luật có quy định việc chuyển giao nghĩa vụ phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó."
Riêng với chuyển giao nghĩa vụ liên quan đến thế chấp đất đai, hình thức phải bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:
"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Với các căn cứ pháp luật nêu trên, một văn bản chuyển giao nghĩa vụ từ A sang B liên quan đến mảnh đất thế chấp để tránh bị vô hiệu thì phải bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Cho nên một bản cam đoan có qua công chứng ghi rõ là B hoàn toàn chịu trách nhiệm về việc thanh toán với ngân hàng và gánh chịu hoàn toàn rủi ro là đủ an toàn cho A.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.