Thưa luật sư, cho tôi xin hỏi về trường hợp của gia đình tôi như sau: Năm 2006 cô tôi có thỏa thuận bán cho ông A một thửa đất 66m2 trên đó có ngôi nhà cấp 4c, giá 110tr. Ông A đặt cọc 30tr số tiền còn lại khi nào xong thủ tục ông A trả hết. Trong thời gian này cô tôi phát hiện ông A trừ nợ 60tr do con cô tôi thiếu nợ một người khác, trong số tiền bán đất của cô tôi chỉ còn lại 20tr, cô tôi không đồng ý việc trừ nợ này,nên cô tôi không làm hồ sơ tách thửa cũng như ký bất cứ một hợp đồng chuyển nhượng nào vì cô tôi cho rằng ông A lừa dối cô tôi nên ko đồng ý bán đất nữa.
Về phía con cô tôi tự ý cùng ông A làm hợp đồng chuyển nhượng năm 2006, hợp đồng này không có chữ ký của cô tôi, được công chứng. Nhưng khi sang tên quyền sử dụng,phòng tài nguyên môi trường huyện ko đồng ý hợp đồng này vì chưa tách thửa phần 66m2 này cùng trong một thửa 154m2 Nên con cô tôi cùng ông A làm hồ sơ tách thửa tên chủ quyền của cô tôi, việc tách thửa đất này cô tôi không biết. Đến năm 2007 ông A lấy được sổ đỏ tách thửa và tự đi làm hợp đồng chuyển nhượng năm 2007. Trong hợp đồng này đều có chữ ký của người mua và người bán có công chứng. Khi phát hiện ra việc làm này cô tôi khởi kiện ra tòa. UBND huyện có công văn trả lời Tòa án việc chứng thực 2 hợp đồng 2006 , 2007 không đúng quy định của pháp luật, yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hủy hợp đồng chuyển nhượng và xử lý hậu quả của hợp đồng. Phía ông A kháng án ,cấp phúc thẩm xử hủy án sơ thẩm, buộc cô tôi thưc hiện hợp đồng. Cấp phúc thẩm cho rằng tòa sơ thẩm bỏ qua Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP. Nay cho tôi hỏi cấp phúc thẩm căn cứ vào Nghị quyết 02 ở trường hợp này đúng ko?
Xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến , gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý
Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình
Nội dung tư vấn
Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993
a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
Theo đó, tại thời điểm giao kết hợp đồng, không có sự vi phạm được hướng dẫn tại điểm a.4 và a.6 nên việc lấy Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP làm căn cứ của Tòa án phúc thẩm không hợp lý.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.