Chào các Luật sư! Tôi có làm hợp đồng công chứng thuê quyền sử dụng đất (mục đích ban đầu là thuê nhà nhưng do nhà chưa được nhà nước công nhận) để kinh doanh với thời hạn 3 năm kể từ ngày 20/11/2015 tới 20/11/2018 với các cam kết chính như sau:

Bên cho thuê chỉ được lấy lại nhà cho thuê sau 1.5 năm và phải thông báo trước 03 tháng nếu không sẽ phải bồi thường gấp 03 lần số tiền cọc. Ngược lại bên thuê được quyền chấm dứt hợp đồng thuê và yêu cầu trả lại tiền cọc (9 triệu đồng) nhưng phải báo trước 03 tháng nếu ko sẽ mất cọc và phải bồi thường gấp đôi số cọc. Sau khi công chứng hợp đồng xong tôi tiến hành sơn sửa nhà thuê. Tới ngày 09/12/2015 tức là chưa được 1 tháng thuê thì chủ nhà nói bán nhà (tôi đã mua máy móc trang thiết bị chỉ vài ngày nữa là khai trương). Tôi yêu cầu cho gặp chủ mới (mới chỉ đặt cọc tiền, chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng) để thương lượng tiếp tục thuê theo hợp đồng đã ký với chủ cũ (đây cũng là quyền lợi hợp pháp của tôi) nhưng chủ nhà mới không đồng ý. Cuộc thương lượng không thành công, chủ cũ nói sẽ thương lượng thanh lý hợp đồng. Thứ bảy tuần đó hai bên có cuộc nói chuyện và thống nhất bên cho thuê sẽ trả lại tôi 9 triệu tiền cọc và 11 triệu tiền hỗ trợ (phần này nhỏ hơn nhiều so với chi phí tôi bỏ ra trong gần 1 tháng thuê, nhưng tôi chấp nhận vì không muốn kiện cáo mất thời gian để lấy gấp 3 lần tiền cọc). Bên cho thuê hứa thứ 2 tuần sau sẽ gửi tiền cho tôi. Tuy nhiên thứ 2 tuần sau tôi gọi lại thì hẹn tới thứ 4, hôm này thứ tư tôi gọi thì lại hẹn tới thứ 7 sẽ giải quyết cho tôi (chỉ nói giải quyết chứ ko nói rõ sẽ gửi tiền cho tôi). Tôi suy nghĩ nhiều về vấn đề này và phỏng đoán chủ cũ chỉ muốn trả cọc không muốn mất tiền bồi thường và cố tình kéo dài để hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đât. Xin hỏi các luật sư các luật sư những ý sau?

1. Tôi nên làm như thế nào để đảm bảo quyền lợi của mình nhất ( hiện tại máy móc, trang thiết bị giờ tạm bỏ đó, mọi hoạt động ngưng hết lại)? Tôi có nên tiếp tục hoạt động kinh doanh của mình (tạo lợi nhuận ngày nào hay ngày ấy) hay dừng lại và chờ…

2. Tôi có nên gửi đơn ngăn chặn giao dịch này để tạo áp lực thanh toán cho chủ cũ hay không? (Nếu gửi thì gửi ở phòng công chứng nơi công chứng hợp đồng thuê hoặc gửi tại UBND xã được không vì chỗ tôi khá xa các cơ quan cấp Huyện)

3. Nếu tôi cho họ thời gian tới thứ 7, có thể họ sẽ hoàn thành giao dịch chuyển quyền sở hữu đất thì quyền lợi của tôi có còn được đảm bảo? đơn từ khiếu kiện gửi tới cơ quan nào, người bị khiếu kiện là người cũ hay mới (người cũ có thể đổ hết trách nhiệm hợp đồng cho người mới không?) Xin cám ơn các luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai goi: 

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật Dân sự 2005

2. Nội dung tư vấn

1) Bạn nên yêu cầu bên cho thuê nhà lập biên bản thanh lý hợp đồng. Mẫu biên bản thành lý hợp đồng có thể tham khảo tại đây . Trong đó quy định điều kiện để thanh lý hợp đồng là bên cho thuê sẽ trả lại 9 triệu tiền cọc và 11 triệu tiền hỗ trợ nếu như bạn không muốn mất thời gian kiện tụng để lấy lại 3 lần số tiền đặt cọc. Nếu bên cho thuê không chịu kí hay kéo dài thời gian thì bạn nên nộp đơn khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình.

2) Để gửi đơn ngăn chặn giao dịch thì bạn buộc phải khởi kiện bên cho thuê nên nếu bạn chỉ muốn giải quyết qua thỏa thuận thì việc này là không cần thiết.

3) Vì bạn vẫn có hợp đồng thuê nhà nên cho dù bên cho thuê đã bán đất thì căn cứ vào hợp đồng bạn có thể nộp đơn khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp huyện để bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Nếu nhà bạn xa thì bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án qua bưu điện. 

Trong trường hợp này, người bị khởi kiện là bên cho thuê vì bên cho thuê là bên vi phạm hợp đồng. Điều 422 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 422. Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm  

1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.

3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm."

Do vậy, theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê sẽ phải bồi thường 3 lần số tiền cọc cho bạn. Lưu ý là bên cho thuê không thể đổ hết trách nhiệm cho người mua nhà vì hợp đồng thuê nhà là hợp đồng kí kết giữa bạn và bên cho thuê. Chủ sở hữu nhà mới chỉ là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, không có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại cho bạn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự.