Xin chào luật sư, luật sư có thể cho em hỏi vấn đề này. Ông A có mảnh đất diện tích 120m2 tại xã BH, BC do ông bà của A để lại trước 1980. Trong suốt quá trình sử dụng, gia đình của ông A đều đặn nộp thuế sử dụng đất cho xã.

Đến tháng 10/1991, ông A chuyển nhượng mảnh đất này cho bà B, mảnh đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến năm 2012, bà B tiếp tục chuyển nhượng cho ông C bằng giấy viết tay và ông C tiến hành liên hệ với địa phương để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan đo vẽ lại hiện trạng ranh giới đất, diện tích là 130m2, ranh giới đất vẫn như trước đây. Như vậy trường hợp này ông C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Diện tích đất được công nhận là bao nhiêu? DIện tích tăng thêm phải nộp tiền sử dụng đất là bao nhiêu? Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông C phải nộp nghĩa vụ tài chính như thế nào? Cần phải làm thủ tục gì? Xin cảm ơn luật sư.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi:

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005

Luật Đất đai 2013

2. Nội dung tư vấn:

Căn cứ Điều 689 Luật Dân sự 2005 như sau:

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013  quy định:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, một trong những điều kiện để được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo Điều 167 Luật đất đai 2013. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà B và ông C không có giá trị pháp lý.  Trong trường hợp này, diện tích đất đo đạc lại có sự chênh lệch với diện tích đất đã xác định trước đó. 

Căn cứ vào Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Như vậy, trong trường hợp này ông C khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được xác định diện tích đất là 130m2 và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích chênh lệch nhiều hơn. 

Đối với nghĩa vụ tài chính: Tại khoản 1, Điều 107 Luật Đất Đai 2013 quy định các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;

c) Thuế sử dụng đất;

d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Khoản 2, Điều 100 Luật Đất Đai 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên, trường hợp ông C thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không bị xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, không gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai thì chỉ phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ 0,5% diện tích đất với giá đất, phí và lệ phí trong quản lý đất đai.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai.