Thưa luật sư, Tôi thấy nhà ông A treo biển bán nhà, tôi đến hỏi mua qua thỏa thuận giá bán 1.140.000.000đ và đặt cọc 50.000.000đ, trong thời hạn 1 tháng, tôi trả trước 700 triệu để ký hợp đồng chuyển nhượng và khi làm xong thủ tục chuyển nhượng tôi trả số còn lại.

Tuy nhiên sau 4 ngày ký đặt cọc ông A trả lời không bán nhà cho tôi nữa ( không có lý do chính đáng). Về hợp đồng đặt cọc tôi làm theo mẫu có ông A ký và người làm chứng ký từng tờ. Về hoàn cảnh gia đình ông A vợ chết 2 con đi làm xa có mình ông A ký vào hợp đồng đặt cọc. Tôi muốn tư vấn về chủ thể ký hợp đồng có đúng theo quy định không và tôi có quyền khởi kiện để phạt cọc ông A không?

Xin cảm ơn! 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi:

 

 

Trả lời:

Chào anh! Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi về cho công ty chúng tôi, đối với câu hỏi của anh tôi xin được giải đáp như sau:

 

Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2005 

Nội dung tư vấn

Theo quy định tại Điều 122 và Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 hợp đồng nhà ở được coi là hợp pháp và được công nhận khi đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:

– Người tham gia hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;

– Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Trong đó, điều cấm của pháp luật được xác định là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng;

– Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;

– Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng. Có thể nói, điều kiện về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là sự khác biệt nổi bật so với các loại hợp đồng dân sự khác.

Như vậy, chủ thể khí ký kết hợp đồng của bạn là đúng pháp luật nếu người tham gia hợp đồng mua bán nhà ở có đủ năng lực hành vi dân sự.

Theo quy định tại điều 358, Bộ luật dân sự 2005: 

"1.Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.”

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Trong trường hợp của bạn, do bên nhận cọc không thực hiện hợp đồng nên bạn có quyền yêu cầu phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc ( tiền phạt cọc).

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.