Chào luật sư, Tôi muốn hỏi: Hiện ở Quê tôi có khoảng 10ha.Trong đó 5ha từ trước tới giờ bỏ hoang, 5ha còn lại trước đây là đất cho các hộ gia đình thuê để trồng lúa nhưng thời gian gần đây không có ai thuê (bỏ hoang) hiện tôi có ý định thuê 10 ha này để mở một mô hình kinh tế tổng hợp gồm chăn nuôi trâu, bò, lợn, gà,… và nuôi cá trong những vùng đất trũng.

Trước thực trang đó tôi có lên đặt vấn đề với xã thị được tư vấn sẽ cho ký hợp đồng thuê đất 10 năm với diện tích 5ha có thể làm được đất nông nghiệp còn 5ha đất trủng thì cho tôi tự cải tào và đưa vào sử dụng không cần thuê.

Trước sự việc trên tôi nhờ Luật sư tư vấn cho tôi nên đi thế nào cho có lợi cho mình nhất như:

 – Làm thế nào để có thể thuê đất với thời hạn dài hơn ?

 – Trường hợp trong thời hạn đang thuê nếu chính quyền địa phương thu hồi lại thì tôi có được đền bù những gì? Vùng đất trủng do tôi khai hoang đưa vào sử dụng có được đền bù không?

-Có phương án nào đề chính quyền hỗ trợ về giao thông và cải tạo không?

 – Hình thức thuê đất như thế nào thì giá thuê rẻ nhất vì hiện tại xã đang bảo sỹ ký hợp đồng thuê và trả sản lượng 30kg lúa/sào.

Trên đây là những thông tin mà một người bông như tôi không được biết làm như thế nào cho phù hợp rất mong nhận được sự quan tâm giúp đỡ từ phía Luật sư

Trân trọng!

Người gửi: NV Trãi

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số :

Hợp đồng thuê đất trồng lúa dài hạn – Ảnh minh họa

Trả lời:

1.Cơ sở pháp lý

–Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13 ;

-Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

-Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

2.Nội dung trả lời

2.1.Thứ nhất về vấn đề  làm thế nào để có thể thuê đất với thời hạn dài hơn ?

Căn cứ khoản 8 Điều 3 Luật đất đai năm 2013:

“8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.”

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 126 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.”

Như vậy theo quy định của pháp luật thì việc thuê đất nông nghiệp của bạn sẽ được quy định thời hạn nhất định. Trong trường hợp nếu bạn muốn tiếp tục sử dụng diện tích đất trên thì bạn có thể làm hồ sơ để xin gia hạn thuê đất. Cụ thể:

Căn cứ khoản 10 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT:

“10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất đối với trường hợp có nhu cầu gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”

2.2.Thứ hai về vấn đề trường hợp trong thời hạn đang thuê nếu chính quyền địa phương thu hồi lại thì tôi có được đền bù những gì? Vùng đất trủng do tôi khai hoang đưa vào sử dụng có được đền bù không

Căn cứ khoản 1 Điều 74 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.”

Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Căn cứ Điều 77 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”

Như vậy với diện tích đất bạn đang được cho thuê thì bạn có thể được bối thường theo quy định của Điều 77 Luật đất đai năm 2013. Với diện tích đất trũng mà gia đình tự khai hoang thì khi có có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này thì bạn có thể được bồi thường theo quy định của pháp luật.

2.3.Thứ ba về vấn đề Có phương án nào đề chính quyền hỗ trợ về giao thông và cải tạo không?

Căn cứ khoản 1 Điều 83 Luật đất đai năm 2013:

“1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.”

Như vậy để được hỗ trợ thì diện tích đất bạn đang sử dụng phải đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013 khi nhà nước thu hồi đất.

2.4.Thứ tư về vấn đề Hình thức thuê đất như thế nào thì giá thuê rẻ nhất vì hiện tại xã đang bảo sỹ ký hợp đồng thuê và trả sản lượng 30kg lúa/sào.?

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 46/2014/NĐ-CP:

“Điều 3. Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

a) Diện tích đất cho thuê.

b) Thời hạn cho thuê đất.

c) Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.

d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”

Như vậy để xác định tiền thuê đất như thế nào bạn cần phải căn cứ vào quy định về việc xác định tiền thuê đất phải nộp thuê quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật đất đai để làm cơ sở xác định.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT – Nptlawyer.com ;

—————————————————————–